住宅市場崩壊を回避するためにあらゆる手段を講じるシンガポール

政府は、上昇する住宅価格を経済のファンダメンタルズと一致させるため、3回にわたる冷却措置を実施した。

Tien Foo Sing
Asia Times
May 26, 2023

シンガポールの住宅市場は大きな変化を遂げようとしている。シンガポールの住宅市場は、公的市場と私的市場の二重構造になっている。公営住宅市場は、一次市場と二次市場(再販市場)に分かれている。

住宅開発局(Housing & Development Board)は、公共住宅を建設し、シンガポール国民に一次市場で譲許的な価格で販売する責任を負っている。

一次公営住宅市場は規制されており、シンガポール人の家族のみが入居でき、世帯収入の上限は月14,000シンガポールドル(10,400米ドル)となっている。最低居住期間である5年を満たした後、所有者は二次公営住宅市場で、民家を所有していないシンガポール市民や永住権保持者にフラットを売却することができる。

民間住宅市場は、アパートやコンドミニアムなどの非土地付き住宅と、テラスハウス、セミデタッチ、デタッチなど土地付き住宅を供給する自由放任市場である。外国人が公営住宅のフラットを所有することは禁じられている。外国人は、公営住宅の所有は禁止されており、土地付きでないアパートやコンドミニアムの売買は可能であるが、土地付き住宅はセントーサ島でしか買えない。

新型コロナに関連してサプライチェーンや経済活動に混乱が生じたにもかかわらず、ベンチマークとなる民間住宅不動産価格指数は、2020年6月に「サーキットブレーカー」を抜けた後、12四半期連続で合計25%の成長を遂げた。再販公営住宅価格は同期間に28%成長した。

政府は、住宅価格が経済のファンダメンタルズから乖離するのを先取りするため、3回にわたる冷却措置を導入した。2021年12月16日、政府は、シンガポールの民間住宅物件を購入する際の取引税である追加購入者印紙税(ABSD)を外国人の場合、20~30%に引き上げた。

また、ABSDは、シンガポール市民と永住権保持者が2つ目の不動産を購入する場合はそれぞれ17%と25%、3つ目以降の不動産を購入する場合はそれぞれ25%と30%に引き上げられた。不動産開発業者も40%のABSDを支払うが、開発されたユニットが土地取得日から5年以内に販売された場合、35%は送金される。

2022年9月29日にも介入があり、政府機関は、民間金融機関が不動産購入の際に融資額を算出する際に用いられる中期金利の下限を3.5~4%に引き上げた。また、政府は、初めて住宅を購入する人を公的な再販市場の激しい競争から隔離するため、民間所有者に15ヶ月の待機期間を課した。

政府は、住宅価格の高騰が社会的コンパクトを弱めることを懸念している。2023年の民間不動産販売に占める外国投資の割合は7%に過ぎないが、外国投資は民間住宅価格、特に高級住宅分野を大幅に押し上げた。今回のABSD金利引き上げは、民間住宅市場にインフレ効果をもたらす海外の「ホットマネー」の流入を抑制することを目的としたものである。

2023年4月26日、政府は外国人がシンガポールの個人住宅を購入する際のABSDを30~60%に引き上げた。シンガポール国民と永住権保持者は、投資目的で第二の民間不動産を購入する場合、それぞれ20%と30%のABSDを支払う必要があり、3%と5%の引き上げとなった。

民間住宅地の価格はすでに歴史的な高水準にあり、平均発売価格は1平方フィートあたり2,000~2,900シンガポールドル(1,485~2,153米ドル)である。現在の住宅価格の中央値は、中所得者の14倍となっている。このような高い価格は、中所得者層にとって民間住宅市場を手の届かないものにし、アクセスしにくいものにするだろう。

ABSDの新ルール導入後に開始された最近のプロジェクト「ブロッサムズ・バイ・ザ・パーク」を例にとると、地元の購入者が228万シンガポールドル(約170万米ドル)で3部屋のユニットを購入する場合、75%のローン比率に基づき57万シンガポールドル(42万3千米ドル)の頭金を支払うことになる。

4%の金利優遇措置があるため、月々の住宅ローン支払額は10,360シンガポールドル(7,693米ドル)となる。総負債返済比率が55%であることから、地元の銀行から住宅ローンを借りるには、月収が18,840シンガポールドル(13,990米ドル)以上でなければならない。つまり、ブロッサムズ・バイ・ザ・パークのユニットを購入できるのは、シンガポール人世帯の収入上位10%に限られるということである。

金利上昇や地政学的緊張は、民間不動産市場への投資に大きなリスクをもたらします。マクロリスクが景気後退や失業といったマイナスの経済結果を引き起こした場合、民間住宅市場の価格は急騰し、より社会経済的な影響につながる可能性がある。

60%という新しいABSDの潜在的な効果は不明だが、民間住宅価格の方向性にかかわらず、無策のコストはより不利になる可能性がある。

市場の失敗は、市場のあらゆるステークホルダーに広く影響を与える可能性がある。デベロッパーは投資コストを回収できない可能性があり、地元の購入者は住宅価値の下落によって負のエクイティ状況に直面することになる。外国人は、元のコストよりも安く物件を売ることで損をすることになる。

住宅市場の暴落は、借り手が住宅ローンを踏み倒すことでシンガポールの金融システムを不安定にさせるだろう。しかし、不動産市場への短期的な外国投資の流入を抑制する介入よりも、無策の経済コストの方が高くつくだろう。

ティエン・フー・シンは、シンガポール国立大学ビジネススクール不動産学科のプロボスト・チェア教授である。ここに記載された見解は著者のものであり、所属する企業や関連会社の見解を示すものではありません。

この記事はEast Asia Forumに掲載されたものを、クリエイティブ・コモンズ・ライセンスのもとで再掲載しています。