それでも、頭金と住宅ローン金利の引き下げは、下位都市の躊躇する購入者を説得できないかもしれない。
Jeff Pao
Asia Times
September 3, 2023
中国の金融当局は、9月下旬から10月にかけての伝統的なハイシーズンを前に、不動産価格を刺激するため、住宅購入者の頭金比率と住宅ローン金利を引き下げることを決定した。
中国人民銀行（PBoC）と国家金融監督管理局（NAFR）が発表した共同声明によると、初めて住宅を購入する人の最低頭金比率は30％から20％に引き下げられ、2回目の購入者の頭金比率は40％から30％に引き下げられる。
2回目の住宅購入者の最低住宅ローン金利は、ローンプライムレート（LPR）に20ベーシスポイントを上乗せした水準に設定され、1回目の住宅購入者と同じになる。ベーシスポイントは100分の1ポイントである。
アナリストによると、金曜日に施行されたこの新しい措置は、一、二級都市では新規の住宅購入者の市場参入を促すが、それ以下の都市では促進されないという。また、この措置は中国の銀行の利益率に打撃を与えるという。
中国銀行のA株は1.07％下落し、中国工商銀行のA株は1.08％下落した。中国農業銀行は0.58％下落した。超大型台風サオラが香港に接近しているため、香港の株式市場は休場。
上海総合指数は0.43％上昇し、3,133で取引を終えた。8月のCaixin/S&P Global製造業購買担当者景気指数（PMI）は、7月の49.2から51.0に上昇し、アナリスト予想の49.3を上回り、2月以来の高水準を記録した。50未満は縮小、50以上は拡大を意味する。
一方、中国人民銀行は外貨準備率（RRR）を6％から4％へ200ベーシスポイント引き下げ、約164億米ドルの流動性を銀行システムに放出する計画を発表した。
外貨準備率の引き下げは人民元相場を支えることを目的としており、9月15日から実施される。
人民元は今年に入って5.3％下落し、8月下旬の時点で1米ドル＝約7.29元となった。金曜日には0.4％反発し、7.26元となった。
早期返済
頭金と金利の変更に関する木曜夜の声明に加え、中国人民銀行（中央銀行）と国家金融管理局（NAFR）は別の声明で、8月31日以前にすでに住宅ローンを借りていた初回住宅購入者は、9月25日から銀行と金利の再交渉ができると述べた。
「住宅ローン金利が5-6％である既存の住宅所有者の多くは、100ベーシスポイント以上の金利引き下げを受ける権利がある。100万元（137,798米ドル）を30年間借りた人は、毎月の住宅ローン返済額を5,995元から5,156元へと839元引き下げることができる」とCentaline Property Agency Ltdのチーフアナリスト、Zhang Dawei氏は述べた。
Shenyin & Wanguo Futures Co Ltdのリサーチ責任者であるTang Guanghua氏によると、今年上半期に借り入れた住宅ローンの平均金利は4.18％であるのに対し、2019年から2022年の間に借り入れたものは5.15％だという。Tang氏によると、住宅ローン残高39兆元の3分の2に当たる約25兆元に関わる住宅ローン案件は、再交渉が必要になるという。
中国人民銀行の無名の広報担当者はメディアに対し、住宅ローン金利の引き下げは住宅所有者の節約に役立つだけでなく、過去2年間中国の銀行を悩ませてきた問題である繰り上げ返済を思いとどまらせることにもなると語った。
金融専門家によると、2021年半ばに中国の不動産バブルが崩壊して以来、中国の銀行は住宅ローン金利を徐々に引き下げてきたという。彼らによると、2年前に約5.8％の金利で住宅ローンを借りていた多くの住宅購入者は、4％近い金利低下を享受できないことを不満に思い、住宅ローンの繰り上げ返済を希望したという。
また、2年前は中国の資産運用商品に投資することで6～10％の金利を享受し、その収入を住宅ローンの支払いに充てることができたと指摘した。現在、ほとんどの資産運用商品の利回りが住宅ローン金利を下回っているため、多くの住宅所有者は繰り上げ返済を希望しているという。
「多くの中国の銀行は、この繰り上げ返済の波を非常に心配している。「住宅ローンは銀行にとって最も質の高い資産の一つである。繰り上げ返済の波が大きくなれば、銀行は質の高い資産を失うことになる。」
同氏によれば、繰り上げ返済を行おうとする住宅所有者の多くは、銀行から支店に行くよう求められたという。申請書が処理されるまで数ヶ月待たされた人もいたという。
「2021年前半、人々は住宅ローンを借りるために銀行の前に列を作っていたが、今は返済のために列を作っている。」
中国人民銀行は木曜日、住宅所有者が9月25日から銀行と住宅ローンの再交渉ができるようになったと発表した。これにより、住宅所有者はより低い住宅ローン金利を享受できるようになり、繰り上げ返済への意欲が低下することになる。
不動産と地方債務の危機
4月以降、中国の住宅市場の状況は、不動産デベロッパーが販売価格を引き下げて販売を促進し、債務返済のための資金を補充したため、悪化している。しかし、多くの人々が不安定な収入に苦しんでいるため、全体的な不動産需要は減少している。
国家統計局（NBS）によると、7月、中国70大都市のうち44都市で新築住宅価格が前年同月比で下落した。月の新築住宅価格は70都市中42都市で下落した。
一部のエコノミストは、不動産価格の低迷は不動産開発業者の財務状況の改善をより困難にすると指摘。また、不動産危機は土地売却市場の足を引っ張り、地方政府の債務問題を悪化させるという。
両者の危機を終わらせる唯一の方法は、不動産価格を上昇させ、住宅購入者の信頼を向上させることだという。
Tang氏は、今回の頭金比率の引き下げは、一、二級都市の住宅価格を押し上げ、不動産市場を安定させるのに役立つだろうと述べた。
しかし、この措置が下位都市の不動産価格を刺激できるかどうかはまだ不明である。
実際、山東省の県級市である浙江省（つまり4級市）は今年初め、初めて住宅を購入する人の頭金比率の下限を30％から20％に引き下げた。しかし、その効果は現れなかった。
「多くの不動産デベロッパーは販売価格を数万元から数十万元も引き下げたが、それでも売り上げを伸ばすことはできなかった。頭金比率の引き下げは間違いなく何の影響もない。すべての住宅購入者は、30％ではなく20％の頭金で物件を購入した場合、最終的に多くの利息を支払わなければならないことを知っている」と湖南省の識者で述べている。
多くの住宅購入者が市場に参入するのは、不動産価格が再び上昇を始めてからだという。
